A usucapião extrajudicial é o mais novo meio utilizado para se apropriar de um bem, seja ele bem móvel ou bem imóvel, o qual tem como requisito imprescindível a posse mansa e pacífica para ter a regularização da propriedade.

No post de hoje, trataremos sobre a mais nova nova modalidade de usucapião trazida com a vigência do Código de Processo Civil de 2015, e alterações na Lei de Registro de Públicos n° 6.015/73.

O que é Usucapião Extrajudicial?

A palavra usucapião vem do latim usucapio, que significa a aquisição de um bem pela posse.

O bem adquirido através do usucapião pode ser móvel ou imóvel, e demais direitos reais, contanto que a posse tenha se dado de forma mansa e pacífica, respaldados por boa-fé.

O Usucapião Extrajudicial é um alternativo mais célere para se ter a regularização da propriedade do bem adquirido através do usucapião.

Com o Novo Código de Processo Civil (NCPC) de 2015, a legislação passou a prever a aquisição da propriedade de um bem através de solicitação feita diretamente ao cartório, desjudicializando as vias jurisdicionais.

Um exemplo de usucapião conhecido por todos, que compõe a realidade de muitas famílias brasileiras, é o usucapião de bem imóvel: consistente na aquisição de um bem imóvel (casa/pedaço de terra) através da posse por tempo prolongado, atribuindo utilidade aquele espaço, de forma a cumprir o requisito de função social.

Quando foi permitido o Usucapião Extrajudicial?

Antes do advento do NCPC, e da alteração na Lei de Registros Públicos (Lei n° 6.015/73), a regularização do usucapião somente se dava através de ação judicial.

Contudo, com a vigência das novidades legislativas, o sistema judiciário atribuiu também ao cartório, detentor de fé pública, a possibilidade de presidir a concessão do usucapião de forma extrajudicial, ou seja, sem precisar entrar com um processo na justiça.

Portanto, o usucapião extrajudicial é somente meio opcional permissivo para aquisição de propriedade de um bem móvel ou imóvel, de forma rápida, através de requerimento e procedimento feito totalmente por intermédio do cartório.  

Usucapião convencional x extrajudicial: qual a diferença?

Inicialmente, cumpre salientar que existe mais de um tipo de usucapião, para que possam se adequar a cada situação da melhor forma possível. Desse modo, vale a pena consultar um advogado para orientação a respeito de qual via (judicial ou extrajudicial) seria mais adequada para o seu caso.

Usucapião convencional

O usucapião convencional nada mais é do que requerer em juízo —  por meio de uma ação judicial —  o reconhecimento da propriedade do bem que sofreu usucapião.

O meio judicial para execução do processo de aquisição da propriedade consiste do acompanhamento de um advogado que representará a pretensão do interessado, apresentando: 

• peça processual contendo os fatos, respaldada de fundamento jurídico, e pedido; 
• bem como demonstração em anexo de todos os documentos hábeis a comprovar a legalidade da posse.

Usucapião extrajudicial

O usucapião extrajudicial é diferente do usucapião convencional, porque é um procedimento de aquisição da propriedade de bens realizado através de solicitação feita ao cartório, juntamente acompanhado de advogado para orientar todo processo administrativo.

O processo de aquisição da propriedade do bem, no qual estamos falando de bem imóvel, obrigatoriamente será feito mediante dois cartórios: 

1. o primeiro é o cartório de Notas, onde será dada entrada no procedimento; 
2. e o segundo será o de Registro de Imóveis, onde será feito o registro da matrícula do imóvel.

O cartório é um órgão dotado de boa-fé pública, logo é responsável pela análise dos documentos e averiguação dos requisitos legais para aprovação do pedido de aquisição da propriedade.

A realização do procedimento junto ao cartório, é um meio alternativo, ou seja, se o interessado quiser efetuar o reconhecimento da aquisição do bem pelas vias tradicionais, não tem problema., 

Lembrando que a via extrajudicial é só um meio opcional, com o objetivo de tornar o procedimento mais célere, tendo em vista que ações judiciais costumam demorar para serem resolvidas.

Quais os requisitos para usucapião extrajudicial?

Cumpre lembrar que apesar dessa nova medida ser realizada mediante requisição ao cartório, necessário se faz o acompanhamento de um advogado para dar seguimento com o usucapião.

O advogado especializado no assunto, irá instruir a respeito dos requisitos legais elementares para configuração do usucapião, bem como analisará a documentação e a história do objeto.

Para restar configurada a possibilidade de consumação de usucapir, necessário se faz preencher alguns requisitos, como:

• Coisa hábil ou suscetível de usucapião: bens públicos e fora do comércio não estão suscetíveis a usucapião;
• Posse: a posse deve ser mansa e pacífica, ou seja, sem oposição e sem vício, revestido de boa-fé, sob o ânimo de ser dono do bem, realizada de forma contínua, ininterrupta, garantindo a função social;
• Justo Título e Boa-Fé: o justo título é todo documento hábil a legitimar o uso do bem pelo possuidor, qualquer documento, em nome do interessado, que comprove o uso por ele, e o tempo de uso; e a boa-fé é a aquisição do bem pelo possuidor sem saber que ela se encontrava viciada, conforme redação do art. 1.242, do CC.

Aqui vale ressaltar que esses pressupostos são comuns para qualquer tipo de usucapião. Todavia, outros requisitos podem ser exigidos de acordo com caso de cada interessado, como por exemplo, tempo mínimo de posse do bem, que pode variar de 5 a até 20 anos de posse do objeto.

Quais os documentos necessários?

Para que seja aprovada a solicitação de aquisição de propriedade do bem que se encontra no pedido , se faz necessário apresentação de documentos hábeis conforme previsão ao art. 216-A da Lei de Registro de Públicos, que são:

•  Ata Notarial de Posse: documento que pressupõe fé pública da posse, expedida pelo cartório de notas, lavrado pelo tabelião;  
•  Planta e Memorial descritivo: planta do terreno, documento que demonstra a dimensão do imóvel, medidas e coordenadas geográficas, entre outros dados;
• Certidão Negativa de Ônus: obtidas presencialmente com o cartório da comarca do imóvel ou através de solicitação via meio digital através do site do cartório
• Justo Título: todo e qualquer documento que demonstre a posse fática, contínua e o tempo da posse do bem usucapido, é considerado documento hábil de justo título. Como estamos falando de bens imóveis, documentos como contrato de compra e venda, contas de água, luz e IPTU entre outros, em nome do interessado, são exemplos e documentos probatórios para atestar o justo título.

Por fim, importante se faz consultar um advogado especialista em usucapião e direitos reais, para melhores orientações de acordo com seu caso fático. Afinal de contas, atos dessa natureza requerem o acompanhamento de um profissional da área do direito para diligenciar atos administrativos próprios da natureza do caso, seja no usucapião extrajudicial ou tradicional.

Quer tirar suas dúvidas sobre o assunto? Entre em contato conosco e faça as suas perguntas!